Prohlášení vlastníka musí podle §1166 občanského zákoníku obsahovat údaje o pozemku, domu a obci, vymezení každé jednotky včetně jejího označení a určení místností, výčet společných částí domu, velikost spoluvlastnického podílu u každé jednotky a práva a povinnosti k jednotkám vázaná. Jsou-li v domě alespoň pět jednotek a tři různí vlastníci, musí prohlášení obsahovat i náležitosti stanov společenství vlastníků.
Povinné náležitosti
Zákon vyjmenovává, co prohlášení obsahovat musí. Chybí-li kterákoli z náležitostí, je návrh na vklad vadný — katastr nedoplňuje ani nedomýšlí.
- Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území.
- Označení a pojmenování každé jednotky, její umístění v domě a určení místností, které ji tvoří.
- Určení a popis společných částí domu.
- Určení společných částí, které budou ve výhradním užívání vlastníka určité jednotky.
- Velikost podílu na společných částech u každé jednotky.
- Práva a povinnosti vážící se k jednotce nebo ke společné části.
Co se nejčastěji opomíjí
Nejčastěji chybí důsledné rozlišení mezi společnou částí a společnou částí ve výhradním užívání. Balkon přístupný jen z jednoho bytu obvykle zůstává společnou částí — ale s tím, že ho užívá výhradně vlastník přilehlé jednotky. Pokud to prohlášení neřekne, vzniká spor o to, kdo ho opravuje.
Druhá častá mezera jsou práva vázaná k jednotce. Vázne-li na domě věcné břemeno nebo zástavní právo, musí se to v prohlášení promítnout — jinak se stav v katastru rozejde se skutečností.
Kdy prohlášení musí obsahovat stanovy
Jsou-li v domě alespoň pět jednotek a alespoň tři z nich patří třem různým vlastníkům, vzniká společenství vlastníků povinně — a prohlášení pak musí obsahovat i náležitosti jeho stanov. U menších domů společenství vznikat nemusí a prohlášení je jednodušší.
Časté dotazy
- Musí být prohlášení vlastníka u notáře?
- Notářský zápis zákon nevyžaduje. Podpis na prohlášení ale musí být úředně ověřený, což zvládne notář, Czech POINT i obecní úřad.
- Kdo prohlášení vlastníka podepisuje?
- Vlastník budovy. Je-li budova ve spoluvlastnictví, musí prohlášení učinit všichni spoluvlastníci společně.
- Co když v prohlášení něco chybí?
- Katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Vada se opravuje novým prohlášením a novým návrhem, ne doplněním — a běží tedy znovu celá lhůta.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Naposledy revidováno 4. srpna 2026.