Prohlášení vlastníka musí popisovat jednotky podle skutečného provedení stavby, ne podle projektu. Nesoulad mezi projektovou dokumentací a skutečností je jedním z nejčastějších důvodů vadného prohlášení: posunutá příčka, zaskleená lodžie nebo jinak dělený sklep mění podlahové plochy, a tím i spoluvlastnické podíly. Nesoulad se řeší zaměřením skutečného stavu ještě před sepsáním prohlášení.
Odkud se nesoulad bere
U novostaveb z drobných změn během výstavby, které se nepromítly zpět do dokumentace. U starších domů z desítek let úprav — vestavěné koupelny, sloučené byty, zaskleené lodžie, přepažené sklepy.
Žádná z těch změn nemusí být protiprávní. Problém vzniká až ve chvíli, kdy se z neaktuální dokumentace počítají podlahové plochy a z nich podíly.
Jak se projeví
Nejčastěji zamítnutím vkladu, protože popis jednotek neodpovídá stavu, který katastr eviduje. Horší varianta je, že si toho nikdo nevšimne a nesoulad se objeví až za pár let — typicky když někdo zpochybní velikost svého podílu nebo výši příspěvků na správu.
Co s tím
Existuje-li podezření, že dokumentace neodpovídá skutečnosti, je řešením geodetické zaměření skutečného stavu. Není to formalita navíc — je to pojistka proti přepracování prohlášení po zamítnutém vkladu.
U starších domů, kde použitelná dokumentace neexistuje vůbec, je zaměření jediná cesta.
Časté dotazy
- Poznám nesoulad bez geodeta?
- Hrubé rozdíly ano — sloučené byty, zaskleené lodžie, jinak dělené sklepy. Rozdíly v řádu desítek centimetrů, které ale posouvají podlahové plochy a podíly, spolehlivě odhalí až zaměření.
- Kolik stojí zaměření?
- Cena se odvíjí od velikosti domu a počtu jednotek a účtuje ji geodet, ne advokátní kancelář. Řekneme dopředu, jestli je ve vašem případě potřeba, abyste ho neobjednávali naslepo.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Naposledy revidováno 4. srpna 2026.