Společenství vlastníků vzniká povinně, jsou-li v domě alespoň pět jednotek a alespoň tři z nich vlastní tři různí vlastníci. V takovém případě musí prohlášení vlastníka obsahovat i náležitosti stanov — název, sídlo, členská práva a povinnosti, orgány společenství a pravidla hospodaření. U menších domů společenství vznikat nemusí a správa se řídí dohodou spoluvlastníků.
Kdy vzniká povinně
Rozhoduje kombinace dvou podmínek — počet jednotek a počet různých vlastníků. Alespoň pět jednotek v domě a alespoň tři z nich ve vlastnictví tří různých osob znamená, že společenství vzniknout musí.
Pro developera to má praktický důsledek: dokud vlastní všechny jednotky sám, společenství nevzniká. Vzniká až prodejem, kterým se naplní podmínka tří různých vlastníků — a na ten okamžik je potřeba být připraven předem.
Proč jsou stanovy v prohlášení
Vzniká-li společenství povinně, musí prohlášení obsahovat i náležitosti stanov. Není to formalita — stanovy se tím stávají součástí zakládajícího dokumentu domu a zapisují se do katastru spolu s ním.
Praktická výhoda je, že společenství vznikne s hotovými pravidly a první shromáždění neřeší, jak se bude hlasovat. Nevýhoda je, že pozdější změna stanov vyžaduje odpovídající postup a je pracnější než u stanov přijatých samostatně.
Co musí stanovy obsahovat
Minimální rozsah stanoví zákon; kvalitní stanovy jdou dál a předcházejí sporům.
- Název obsahující slova „společenství vlastníků" a označení domu.
- Sídlo — zpravidla adresa domu.
- Členská práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování.
- Určení orgánů, jejich působnost, počet členů a funkční období.
- Pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí.
- Pravidla pro tvorbu rozpočtu a příspěvky na správu.
Správa domu, než společenství vznikne
Mezi zápisem prohlášení a vznikem společenství uplyne u developerských projektů obvykle několik měsíců. Toto přechodné období je potřeba ošetřit — kdo v té době rozhoduje o správě, kdo platí energie ve společných prostorách a jak se vypořádají náklady, jakmile společenství vznikne.
Neošetřené přechodné období je jeden z nejčastějších zdrojů nedorozumění mezi developerem a prvními vlastníky.
Časté dotazy
- Kdy musí vzniknout SVJ?
- Jsou-li v domě alespoň pět jednotek a alespoň tři z nich vlastní tři různí vlastníci. Do té doby společenství vznikat nemusí.
- Musí mít SVJ stanovy ve formě notářského zápisu?
- Jsou-li stanovy součástí prohlášení vlastníka, sdílejí jeho formu. Přijímají-li se samostatně po vzniku společenství, vyžaduje zákon formu veřejné listiny.
- Kolik stojí založení SVJ?
- Jsou-li stanovy součástí prohlášení vlastníka, jde o samostatnou agendu s vlastní cenou vedle přípravy prohlášení. K tomu se počítá poplatek za zápis do rejstříku společenství vlastníků.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Naposledy revidováno 4. srpna 2026.